不動産会社のMEO対策Q&A｜
反響が増えないときに起きていること

「Googleマップからの問い合わせは月に何件ありますか」と聞かれて、即答できるでしょうか。不動産会社の集客はポータルサイト経由が中心になりやすく、マップ経由の数字を追っていないケースが多くあります。ただ、店舗を構えている業種でマップを放置するのは、駅前の看板を出していないのと同じです。この記事では、不動産のMEO対策について実際に受ける質問に、順番に答えていきます。

Q. ポータル依存から抜け出せますか

A. 完全に抜けるのは現実的ではありませんが、比率を下げることはできます。ここは正直に書いておきます。物件を探す人の多くはポータルから入るので、掲載をやめる判断はほとんどの会社で成立しません。

ただ、実際の行動を追うと、ポータルで物件を見つけた人はその後に「この会社は大丈夫か」を調べます。そのとき見るのがGoogleマップの口コミと写真です。つまりMEOは、ポータルの代替ではなく、ポータル経由の反響を成約に変える段階で効いています。

この視点に立つと、力を入れる場所が変わります。物件情報をマップに大量に載せることではなく、会社としての信頼性が伝わる状態を作ることのほうが効いてきます。

ここで見られているのは、店に入る前に確かめておきたいことです。たとえば店内の様子が分かる写真は、その代表例にあたります。ただし、何が確かめられているかが分かっても、自社のどこが足りていないかは別の話になります。足りている・足りていないの線は絶対値では決まらず、同じ商圏に並んだ他社が同じ材料をどこまで揃えているかで動くからです。

Q. どんなキーワードで表示されますか

A. 「地域名＋不動産」「地域名＋賃貸」が中心ですが、実際の検索語句はもう少し広がります。Googleビジネスプロフィールの管理画面でも表示された語句の一部は分かりますが、そこに出るのは自社の側の記録だけです。

検索のされ方は、大きく見れば二極に分かれます。数が出るぶん他社と横並びで比べられる型と、件数は少ないものの、ポータルでは受け止めきれない相談が持ち込まれる型です。前者は何社と並んで何番目に出ていたかが自社の側からは見えず、後者はもともと件数が少ないので、取りこぼしても数字の動きとして気づけません。不動産のMEOで取りこぼしが見えにくいのは、どの型でも「問い合わせが少ない」という同じ形でしか観測できないためです。

どちらを取りに行くかで、社内の負荷も入れ替わります。相談型の反響は成約までの工数が大きく、対応できる担当者がいない状態で流入だけ増やすと、機会損失がそのまま口コミに跳ね返ります。逆に数の出る型ばかりを狙うと、ポータルと同じ土俵で条件勝負に巻き込まれます。どちらに寄せるかで、反響の中身が逆を向きます。どちらに寄せるべきかは、社内の数字を眺めているだけでは決まらず、同じ商圏の同業がどの型で並んでいるかを外から重ねないと見えてきません。

Q. 店舗名に地域名を入れていいですか

A. 看板や登記で実際に使っている名称なら問題ありません。「〇〇不動産 △△駅前店」が正式名称なら、そのまま登録して構いません。

問題になるのは、実在しない名称にキーワードを足すケースです。

判断基準はシンプルで、店頭の看板と一致しているか。名刺やパンフレットと同じ表記なら、まず問題になりません。

Q. 口コミはいつ依頼すべきですか

A. 契約直後は手続きの緊張が残っていて、「ありがとうございました」で終わりがちです。かといって後ろへずらせばよいわけでもなく、入居後の設備トラブルや引き渡し後の手直しと時期が重なると、同じ依頼が逆に不満を呼び込みます。どこに置くかは、取引の種類と、その会社で不満が出やすい時期の重なり方で動きます。

不動産の口コミには他業種と違う難しさがあります。

まず、取引の回数そのものが少なく、飲食店のように件数で押すことができません。母数が構造的に小さいうえに、取引の途中や後に不満が出やすい場面を抱え、返信では物件や契約の中身に触れられない制約もかかります。集められる数は少なく、1件ごとの重みは大きく、返せる幅は狭いという条件が同時に乗っています。

件数だけでは、この業種の口コミの働きは測れません。ここで効くのは、依頼の言い方をどう設計するかです。何を書いてほしいかが伝わる形で頼めているかどうかで、返ってくる文章がまったく違うものになります。

ただし、どの内容に触れてもらうよう促すかは、賃貸か売買か、そして地域の客層によって変わります。決め手になった条件を書いてもらうのが効く会社もあれば、対応の速さや説明の丁寧さに触れてもらうほうが効く会社もある。取引件数が少ないぶん、狙いを外した口コミが積み上がると取り返すのに時間がかかります。1件の重みが大きい業種ほど、何を集めるかの設計が先に要るということです。

謝礼と引き換えの依頼は、Googleのポリシー違反であることに加え、景品表示法のステマ規制の観点でも避けてください。ほかにも判断の要る線があり、どこに当たるかは扱う取引の種類で変わります。

Q. 複数店舗はどう管理しますか

A. 管理画面を一元化するところまでは仕組みの話ですが、その先が本題で、運用を全店で同じにすると効果が落ちます。

仕組みとしては、Googleビジネスプロフィールのビジネスグループ機能で複数店舗を1つのアカウント配下に置けます。ただし管理画面をまとめることと、運用をまとめることは別の話です。

本題は「どこまでを本部で揃え、どこから先を店舗ごとに分けるか」の線引きにあります。揃えすぎると、どの店も同じ画面になり、地域性が消えます。分けすぎると品質にばらつきが出て、店舗によって当たり外れが生まれます。この線は業態と店舗数で動き、直営とフランチャイズでも変わります。

そして実際の運用で形骸化するのは、店舗側に残した部分です。最初のうちは各店が動いても、数か月後には本部の定型文が全店に並ぶ——これが典型的な崩れ方で、そうなると店舗ごとに違う検索語句を狙う設計そのものが機能しなくなります。同じ会社名の店が同じ内容で並ぶと、Googleから見ても差がつかず、結果としてどの店も伸びない状態になります。

※当社FACTORは、多店舗のMEOを店舗ごとに狙う検索語句の設計から引き受けています。この線引きを決めるとき見ているのは、自社のアカウントの中身だけではありません。同じ商圏で上位に並ぶ同業が本部と店舗のどちらで情報を作っているか、店舗ごとに評価の内容がどう割れているか、近接した自社店舗が同じ検索語句で共食いしていないか。さらに、検索する地点や言い回しを変えたときに、どの店とどの店が入れ替わるか。これらは自社の管理画面に一行も残らず、記録の取りようが最初から外にあるため、社内では組み立てにくい部分です。

Q. 賃貸と売買で運用は変わりますか

A. 変わります。検索されるタイミングと、判断にかかる時間が違うためです。

両端で見れば分かりやすい話です。検討が数日から数週間で終わる賃貸の側では、来店のしやすさや対応の速さといった「いま動けるか」が読まれます。検討が数か月から数年に及ぶ売買の側では、実績や担当者の専門性といった「任せられるか」が読まれます。同じプロフィールに並んでいる情報でも、読まれる順番が入れ替わるということです。

ただし、実際の会社が両端のどちらかに純粋に寄っていることはまずありません。賃貸仲介に見える会社でも売買の相談が入り口になっていたり、売買中心でも管理物件の入居付けが収益の柱だったりします。自社がこの幅のどこにいるかで、MEOで前に出すべき情報の重心が動きます。しかもその位置は、社内の感覚とずれていることが少なくありません。

売買中心の会社が賃貸と同じ運用をすると、検討期間の長さに対して情報が薄すぎる状態になります。逆に賃貸中心の会社が長文の解説記事ばかり投稿しても、来店の判断材料としては空振りします。どちらに寄せるかを測る材料は自社の反響記録だけでは足りず、同じ商圏の同業がどちらの型で並んでいるかまで見ないと、自社の位置が決まりません。

Q. 物件情報はマップに載せるべきですか

A. 載せること自体は可能ですが、ポータルの代わりにはなりません。Googleビジネスプロフィールには投稿や商品の欄があり、物件を並べる形にもできます。ただしここを物件一覧として使うと、更新の負荷が増えるわりに、探している側の比較の道具にはなりにくいのが実情です。

理由は、条件で絞り込んで比べる機能がポータル側にあるからです。同じ用途で正面から戦うと、機能の差がそのまま使われなさに出ます。一方で、マップの投稿が効く場面もあります。物件そのものではなく、その会社が実際に扱っている領域の輪郭が伝わるときです。物件を見に来た人と、会社を選びに来た人とでは、同じ投稿でも読まれる場所が違います。

つまり載せる・載せないの二択ではなく、何をどの粒度で載せると会社の選択に効くのかという設計の問題です。この粒度は、自社が数の出る型で戦っているのか、相談型で戦っているのかによって反転します。

Q. 反響が増えないとき、MEOのどこを疑えばいいですか

A. 最初に切り分けたいのは、そもそも表示されていないのか、表示はされているが選ばれていないのか、という点です。店側から見るとどちらも「問い合わせが少ない」という同じ形で現れますが、原因の場所が違います。

表示されていない側の話なら、狙っている検索語句と、プロフィールが機械に伝えている情報の中身が噛み合っていない可能性があります。不動産は業態の幅が広く、賃貸仲介・売買仲介・管理・買取・リフォームまで一社で扱っていることが珍しくありません。何の会社として認識されているかが曖昧なほど、地域と業種で探される検索では並びにくくなります。

表示はされているのに選ばれていない側なら、並んだときの見え方の話になります。ここが難しいのは、何が足りないのかが自社の画面には出てこないことです。見え方は自社単体では決まらず、隣に誰が並んでいるかで決まります。同じ内容でも、競合の薄い商圏では十分に見え、厚い商圏では素通りされます。不動産のMEOで反響が増えないという相談の多くは、表示と選ばれ方のどちらなのかが分からないまま両方に手を出し、労力が薄まっている状態です。

どちらに寄っているかを判定する材料は、自社の管理画面には揃いません。同じ商圏で何社が並んでいるのか、その中で自社が何番目に出ているのか、上位の会社が何を出しているのか。いずれも外側にある情報です。自社がいまどう見えているかを確かめると、切り分けの手がかりが出てきます。GoogleマップのURLを貼れば、要点はその場で表示されます。

よくある質問

まとめ

不動産のマップは、ポータルで物件を見つけた人が「この会社で大丈夫か」を確かめに来る場所でもあります。そこで選ばれていない期間は、自社の物件に興味を持った人が、隣に並んだ会社へ問い合わせている期間です。その人は自社の反響記録には一度も現れないので、失注として数えられることもありません。

ただし、狙う検索語句の型も、本部と店舗の線引きも、集めるべき口コミの中身も、賃貸中心か売買中心か、そして商圏に何社並んでいるかで答えが変わります。反響が増えないときに表示の側と選ばれ方の側のどちらを疑うべきかも同じです。自社の場合にどこから手を付けるべきかは、実際の表示のされ方と競合の並びを見ないと決められません。

外から見たときの出方は、社内からは再現できません。そこは持っている側に出してもらうほうが早いところです。無料のAI診断では、GoogleマップのURLを貼ると要点がその場で表示されます。